Compte tenu de la valeur actuelle des appartements et des maisons, l’achat dans l’immobilier ancien mérite de prendre un certain nombre de précautions, souvent de pur bon sens… Les taux de crédit sont très bas : ce n'est pas une raison pour acheter n'importe quoi n'importe où !
Partons du cas le plus classique : l’offre par une agence immobilière. L’appartenance à un grand réseau (ORPI, Century 21, La Forêt, etc.) est une assurance certaine, avec la garantie de solvabilité de la FNAIM (par exemple) : une quasi-obligation du fait des risques identifiés il y a quelques années
Première précaution à prendre : la communication des diagnostics obligatoires et notamment du fameux DPE (en pleine refonte en 2021) qui doit obligatoirement être fourni lors de la visite du bien. Le niveau thermique et de gaz à effet de serre (le GES) doivent normalement figurer sur l’annonce elle-même.
Il est normal que l’agent immobilier vous fasse signer un bon de visite. Il ne vous engage à rien, mais il atteste que vous avez visité le bien sous la conduite de telle ou telle agence et il vous empêche de traiter en direct avec le propriétaire pour éviter la commission d’agence. Mais ne signez rien d’autre.
Assurez-vous à ce stade de qui paye la commission d’agence : en général c’est le vendeur, mais pas toujours. L'impact sur ce que vous paierez est très important.
On en arrive à la visite. Attention au « coup de cœur » surtout quand il fait beau, que les petit oiseaux chantent »… Ne visitez jamais un samedi ou un dimanche, ou encore pendant un pont, moment où bien des nuisances peuvent avoir disparu. Pour un appartement il peut être intéressant, au moins pour une deuxième visite, de la faire un soir après 19 :00 pour apprécier les bruits de voisinage, notamment des occupants de l’étage supérieur.
On peut s’interroger si l’appartement ou la maison ont été entièrement refaits. Vous connaissez les émissions de « home staging » dont la vocation est de bien présenter une « maison à vendre », ce qui peut parfois tourner au maquillage et au cache-misère. Demandez alors pourquoi un propriétaire vend une maison aussi belle et aussi bien agencée ?
N'hésitez pas à "sonner" chez les voisins pour voir à qui vous avez affaire d'abord, et pour leur demander des infomations de base sur la qualité de vie (et les éventuelles nuisance) dans le voisinage.
Le prix affiché est rarement celui auquel se fait la transaction. Rien ne vous empêche de faire une offre écrite au vendeur, via l'agence. Celle-ci n'a aucun intérêt à une baisse du prix puisqu'elle est rémunérée au pourcentage. Notez qu'une offre gèle des offres supérieures tant que le propriétaire ne vous a pas répondu. Limitez votre offre dans la durée. Une offre ne vous engage en rien, même si le propriétaire l'accepte. Vous pouvez toujours vous rétracter sans avoir à justifier votre décision. Seul le compromis vous engage.
Bien que pendant 10 jours ouvrables vous puissiez vous rétracter, éviter de signer immédiatement un compromis (sauf si c'est l'affaire du siècle...). Prenez le temps de réfléchir. Psychologiquement, signer un compromis risque de vous influencer fortement à poursuivre l'acquisition. Visitez plusieurs fois. Revenez dans le quartier à plusieurs heures et jours différents. Demandez l’ensemble des diagnostics, qui vont vous fournir de précieux renseignement tels que l’état de l’installation électrique (la présence d’amiante ou de plomb, etc.) dont le coût de la remise aux normes peut coûter fort cher !
En cas de travaux à prévoir, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un homme de l’art et à faire réaliser des devis d’aménagement, d’isolation, de remplacement de chaudière…
Pour finir, faites-vous communiquer le plan local d’urbanisme (le PLU ou le POS) ou allez le consulter en mairie pour connaître les évolutions d’aménagement à long terme de l’environnement. Il est toujours désagréable de voir passer une autoroute à côté de chez soi 10 ans après avoir acheté une maison, alors que c’était prévu au PLU.
Dernier conseil, faites intervenir votre notaire dès la rédaction et la signature du compromis, car il contient tout ce que contiendra l’acte de propriété. Et n’hésitez pas à demander à votre notaire de participer à la rédaction du compromis.
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L’achat d’une maison ou d’un logement ne doivent pas se faire sur un coup de cœur mais au terme d’une analyse réfléchie des diagnostics immobiliers et une appréciation objective de l’environnement et de son évolution potentielle.
