Définition du vice caché en immobilier

Un "vice" peut être considéré comme un défaut qui peut nuire à la destination d'un bien, du fait de son mauvais fonctionnement et plus généralement de sa dégradation. En matière de construction, par exemple, le maquillage de fissures liées à un RGA (retrait gonflement des argiles) qu'un vendeur, parfaitement au courant de la situation, aurait été caché à un acquéreur, serait considéré comme un vice caché. Il serait pris en compte dès lors qu'il nuit fortement à la destination du bien, qu'il en compromet d'usage et qu'il en diminue sensiblement la valeur ou/et impose des interventions onéreuses. Connu de l'acheteur et maquillé, c'est manifestement un vice caché. Mais, il est à noter que la notion de "connaissance du vice" est appréciée en fonction de l'aptitude du vendeur à l'identifier et à en apprécier l'importance. De même, la responsabilité en sera atténuée si, au contraire, l'acquéreur avait la qualification pour suspecter un risque avant son acquisition et aurait pu supposer celui-ci  au moment des visites précédant la vente. 

Que dit la loi sur les vices cachés?

"Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. (Article 1641 du code civil)".  Un acquéreur professionnel, ou toute personne ayant des compétence dans le bâtiment évidente, ne pourra pas, par exemple,  se prévaloir d'un défaut qu'il aurait plu connaître, compte tenu de ses aptitude professionnelles.

Constatation et appréciation d'un vice caché

La démarche la plus sûre est de faire constater le défaut par un huissier, aujourd'hui commissaire de justice. Sont impartialité évitera toute contestation ultérieure. Il ne pourra cependant statuer sur la qualité elle-même de vice caché. Seul un expert pourra le faire. Il pourra aussi apprécier les chances d'aboutir dans une procédure d'appel en garantie.

Mesures conservatoires

Pour éviter une aggravation de la situation, vous devez prendre les mesures nécessaires pour que le conséquences du vice éventuelles n'aggravent pas la situation alors que vous êtes conscient de sa gravité. Il faut distinguer mesures conservatoires et réparations, ces dernières ne devant être entreprises qu'à l'issue de l'action que vous engagerez éventuellement. En faisant des réparations, vous feriez disparaître la preuve du défaut et éventuellement sa cause et son caractère caché.

Procédure en garantie de vice caché

Une fois le problème dument constaté, vous avez 2 ans pour engager une procédure. C'est la date de constat qui compte et non celle de la vente. En revanche, l'action est prescrite si elle est engagée plus de 5 ans après la vente. Plus on agit vite après celle-ci et plus on a de chances de soit reconnu un vice caché. Notez que c'est à vous de faire la démonstration du vice caché. Une action peut toujours être engagée dans les 20 ans qui suivent l'acquisition

Négocier ou assigner

Il est toujours préférable de s'entendre à l'amiable avec le vendeur, mais si son intention était consciente et malveillante, il y a peu de chances d'y parvenir. Dans ce cas, il faudra assigner le vendeur avec l'assistance d'un avocat spécialié. La première chose à faire est d'informer le vendeur par LR/AR en apportant les preuves nécessaires et éventuellement les expertises et devis de remise en état ou de réparation. Plusieurs solutions sont possibles :
– faire réaliser les travaux aux frais du vendeur (cas très rare mettant fin à l'action) ;
– demander une réduction du prix de vente pour que vous puissiez faire faire les travaux (action estimatoire) ;
– faire annuler la vente et en récupérer le montant  (action rédhibitoire), notamment quand le coût des travaux dépassent le prix du bien .

S'il est établi la mauvaise foi caractérisée du vendeur, des dommages et intérêts peuvent être demandés, notamment si le bien, inhabitable, a contraint l'acquéreur à des frais de relogement.

En cas de désaccord (cas le plus probable), il faudra engager une procédure, en commençant par une plainte auprès du tribunal judiciaire ou de proximité. 

Dans tous les cas, un recours à un médiateur neutre et qualifié pourra éviter une longue procédure. La partie qui a pris l'initiative de ce recours bénéficiera d'une appréciation favorable aux yeux du tribunal. Dans certains cas, la médiation est obligatoire.

Nota : cet article n'a de valeur qu'informative. Seul un professionnel de justice peut apporter un conseil éclairé.