Les plus-values immobilières, quand on vent un logement, appartement ou maison individuelle, réduisent sensiblement le résultat financier de l'opération. Certaines stratégies légales permettent de les éviter ou de les réduire. Outre les conseils ci-dessus, toute démarche, il est recommandé de consulter un notaire ou un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière. Ces professionnels pourront vous conseiller sur la meilleure méthode adaptée à votre situation personnelle et aux évolutions législatives.
Le taux de taxation pour la plus-value immobilière est de 19 %. Au terme de 5 années de possession du bien, l'assiette de plus-value bénéficie d'un abattement annuel de 6% jusqu'à la 21ème année, et de 4% pour la 22ème année (passé la 23ème année de possession, il n'y a plus de plus-value).
• Résidence principale : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, à condition que le bien soit votre résidence principale au moment de la vente.
• Durée de détention : vous êtes exonéré de plus-value après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Première vente d’un bien autre que la résidence principale si vous utilisez le produit de la vente pour acheter ou construire votre résidence principale.
• Petite plus-value si la vente est inférieur à 15 000 €.
• Le calcul de la plus-value tient compte du prix d’achat ou la valeur déclarée lors d’une succession/donation. Il est possible d'augmenter ce prix d’acquisition de manière légale :
– en ajoutant les frais d’acquisition, frais de notaire, droits de mutation notamment, forfaitairement à 7,5 % ou au réel.
– en incluant le coût des travaux, dépenses de rénovation et d’amélioration (hors entretien courant) qui sont déductibles si vous pouvez les les justifier. Au-delà de 5 ans de détention, un forfait de 15 % sera applicable sans justificatifs.
Avant de vendre un bien, il est possible de le donner à un proche : la donation réinitialise la valeur d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Les bénéficiaires paieront la plus-value sur la base de la nouvelle valeur établie par le notaire ou un expert en cas de revente ultérieure.
Si cela est possible, et justifiable il intéressant de transformer une résidence secondaire en résidence principale avant la vente pour obtenir une exonération totale des plus-values. Il faut l’occuper effectivement comme résidence principale, lieu de votre foyer fiscal, là où vous avez votre activité professionnelle, l'établissement scolaire de vos enfants, l'immatriculation de votre véhicule, etc.
Il est possible de limiter la taxation en apportant un bien immobilier à une société (SCI, SARL). Les modalités sont techniques et demandent l’accompagnement d’un expert.
Certaines mesures permettent de réduire les plus-values dans des cas particuliers :
• zones de revitalisation rurale (ZRR).
• cession à des organismes d’utilité publique ou sociaux.
• projets de réhabilitation dans certaines zones.
Attention : les options à prendre supposent de consulter un juriste spécialisé et méritent d'interroger les services de l'Administration fiscale du lieu du bien immobilier.
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